Convertirse en inversor inmobiliario no es fácil. Para adquirir una propiedad hace falta mucho dinero. Sin embargo, estos sectores siempre están activos buscando nuevas formas de invertir y han encontrado en el blockchain un aliado que encaja perfectamente. Es lo que propone Reental, una startup española que permite invertir en pisos mediante tokens, con participaciones que van desde los 100 euros.
Con un par de clics, cualquier interesado puede convertirse en inversor con una cantidad inicial mucho más baja que la habitual. Reental cuenta con 36 inmuebles tokenizados, por un valor total de unos 7,8 millones de euros.
Hemos hablado con Carla Castelló, directora de operaciones (COO) de Reental, para que nos explique cómo funciona este nuevo método de inversión inmobiliaria, qué diferencias hay y qué riesgos asociados pueden existir.
Democratizando las inversiones
La primera matización que hacen desde Reental es que no se trata de pisos tokenizados. El usuario no está adquiriendo una parte proporcional del piso, sino de la inversión que se hace sobre ese piso. Un matiz muy relevante para entender cómo funciona lo que propone la compañía.
"Nosotros siempre decimos que más que tokenizar el inmueble, lo que estamos tokenizando son los rendimientos que te generan los inmuebles", explica Castelló. De cada piso se realiza un plan de negocio y se calcula lo que se espera conseguir en base a unas rentas del alquiler y unas rentas de la plusvalía. Una vez hechos los cálculos, el préstamo participativo se tokeniza.
Si por ejemplo un inmueble se valora en 50.000 euros, se emitirán 500 tokens (cada uno de 100 euros). Si el piso es de 120.000 euros, pues 1.200 tokens. "Se emite un préstamo participativo que se tokeniza y entonces los inversores lo que tienen son los derechos económicos que generan los inmuebles".
La mayoría de propiedades están en España, aunque disponen de dos en México y otro en Miami, Estados Unidos, donde están recientemente poniendo el foco para expandir su negocio. Hasta la fecha, la operación de mayor tamaño fue un edificio en Valencia que se tokenizó por 3,2 millones de euros, con un ticket medio de 30 tokens por inversor.
Ese piso ya ha devuelto el capital, más intereses y la plusvalía. ¿En cuánto tiempo? Ese caso tardó "unos 10 meses más o menos desde haber recibido la financiación. Pero porque estaba en una zona muy en auge. El resto de inmuebles suele estar entre 2 y 6 años, siendo 4 años la media que tenemos".
Según explica la compañía, Reental ofrece unas rentabilidades de aproximadamente el 11%. Mes a mes se recibe un dividendo y cuando se vende el inmueble, una plusvalía. De esas cantidades, Reental aplica una comisiones. Un 10% en el lanzamiento, un 2% en el alquiler y un 40% con la plusvalía de la venta. Aunque apuntan que "en realidad ese 2% del alquiler no lo estamos aplicando en la mayoría de casos". Unas condiciones que una vez firmadas, Reental no puede cambiar.
La startup es quien decide cuándo vender el piso y a qué precio. Castelló apunta que "hay idea de ir dándole poder a los inversores, pero es cierto que a día de hoy esas decisiones inmobiliarias las tomamos nosotros", a lo que expone que "no se ha dado el caso todavía que esté por debajo del precio que habíamos estimado". En caso de llegar a esa duda sobre si vender por menos dinero o seguir colocando el piso en alquiler, sí se consultaría a los inversores, explican.
Uno de los puntos que más dudas generan entre los usuarios de Reental es precisamente todo lo relacionado con los tokens: "hay mucha gente que todavía le tira para atrás eso", expone Castelló. Nos explica que para la inversión es posible pagar con una billetera virtual o por transferencia. Aunque aceptan varias criptomonedas, la inversión se realiza en USDT, una stablecoin ligada al dólar.
Al estar dividida la inversión en tokens, también es más fácil deshacerse de la inversión si así se quiere. Se venden los tokens (todos o unos cuantos) y ya.
Una de las principales dudas es cómo funcionan estos tokens a la hora de realizar la declaración de la renta. "Lo que tienes de los rendimientos de los dividendos (alquiler) te computan como si fueran unos rendimientos de acciones. De hecho, si no los reclamas, porque los dejas en la plataforma y los reinviertes, funciona como un fondo de inversión. Tú puedes aplicar ese interés compuesto. Hasta que no reclamas, no te aplicamos la retención, porque la retención (19%) la aplicamos nosotros directamente", explica Castelló.
Otro asunto es en el momento de la venta del inmueble. "La plusvalía de venta sí que se declara como ganancia patrimonial, pero va por otra vía (la del capital mobiliario)".
Un producto financiero más tradicional de lo que parece
Al contrario que otras empresas cripto, Reental en todo momento deja claro que lo que ofrecen son productos financieros. Reental informa que está ofreciendo una una STO (Security Token Offering), cumple con los requisitos de la CNMV y se rige por el artículo 35.2 de la Ley del Mercado de Valores.
Por este motivo Castelló explica que no se ven directamente afectados por la nueva regulación europea MiCA. Si bien, sí están en un proceso de espera para ver cómo les afecta la nueva normativa 'DLT Pilot Regime', que regula los activos financieros y deja definido este sector en Europa para los próximos años.
"Hasta ahora nosotros hacíamos un 'white paper' y eso se lo presentábamos a una ESI validada por la CNMV. Ahora lo que ocurre es que han puesto que las ESI (Empresas de Servicios de Inversión) ya no son suficientes y hace falta una Agencia de Valores por encima. Lo que pasa es que a día de hoy no hay ninguna Agencia preparada. Es algo muy nuevo, que lleva menos de dos meses", expone Castelló.
Sobre Estados Unidos, Castelló explica que allí los tokens son participaciones de una SL. Cada inmueble tiene una sociedad asociada. "Aquí se podría hacer y generaría una protección adicional, pero es que en Estados Unidos crear una sociedad es literalmente 10 minutos".
¿Hasta qué punto está garantizada la inversión? Aquí es donde hay que diferenciar dos puntos. Lo que no está garantizado es la promesa de rendimiento. Si bien, el inmueble sí que está ligado a la deuda. "Por eso es un préstamo anticipativo. Los inversores tienen como garantía el propio inmueble que se ha tokenizado", explican desde Reental. "El inmueble es propiedad de Reental y está comprado ante notario".
Es aquí donde está el punto potencial de mayor riesgo. La liquidez la aporta la propia Reental. Lo que hacemos es comprarles una participación a ellos. Esto es, en caso de quiebra de la compañía, habría problemas con esos tokens. Sí es cierto que Reental debe poner a la venta los inmuebles (garantía de los tokens) pero nada asegura que el mercado inmobiliario no vaya a bajar de golpe.
Su relación con el organismo regulador es cordial. "Lo único que les preocupa es que estén bien informados los usuarios. Es decir, lo que quieren es, oye, que el usuario, el consumidor, tenga información, sepa quién está comprando, sepa cuáles son los riesgos de la inversión y demás", explica Castelló.
Para poder acceder a esta inversión hay que registrarse previamente y validar nuestra identidad. Es por un asunto de KYC ('Know Your Customer'), un proceso habitual en el ámbito bancario. Al contrario que en otras empresas cripto, Reental no busca en ningún momento el anonimato de sus usuarios. "Este proceso de validación intentamos hacerlo en 24 horas".
La tokenización de las inversiones inmobiliarias es la última tendencia del sector, pero Reental no es la única empresa. Sí es la más grande a nivel europeo y latinoamericano, pero el referente, tal y como explica Castelló, es RealT, pioneros estadounidenses de este mecanismo.
"Vemos mucho potencial en estas inversiones. Y también en inmuebles más allá de pisos, por ejemplo hoteles", anticipa Castelló. El objetivo de Reental es alcanzar en 2025 los 400 inmuebles tokenizados.
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La noticia
Invertir en pisos con solo 100 euros: la tokenización es la última idea para entrar en el arriesgado mercado inmobiliario
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Enrique Pérez
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